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14 avril 2011 4 14 /04 /avril /2011 07:00

SAINT-JEAN-D’ANGÉLY – Les immeubles C et B des HLM du Coi seront démolis en 2011 et 2012. Le point avec les dirigeants d’Habitat 17

 

20110408_HLMCoi_9667_B-Rochet_Ol-Billiemaz.jpgOlivier Billiemaz et Bernard Rochet, directeur général et président d’Habitat 17, devant le bâtiment C des HLM du Coi dont la démolition sera achevée fin 2011.

Si l’entreprise vendéenne Palardy n’avait pas été retardée à Pons sur un chantier de démolition par un  problème d’amiante contenue dans la colle de dalles de sol non découvert par le bureau d’études chargé de rendre son rapport sur une démolition, l’immeuble C des HLM du Coi serait déjà en cours de déconstruction.

En effet, le permis de démolir affiché sur la résidence de 60 logements a été délivré le 7 mars. « La déconstruction ne pourra pas commencer avant juillet ou septembre, ce qui porte la fin des travaux en fin d’année », expliquent Bernard Rochet et Olivier Billiemaz, respectivement président et directeur général d’Habitat 17, chargé de gérer le parc social pour 3 600 charentais-maritimes.

Concrètement, le chantier sera d’abord sécurisé pour interdire l’accès au public, et le démontage commencera à l’intérieur, en récupérant tous les matériaux recyclables avant que la démolition ne commence. Les grosses machines (pelles mécaniques avec godets ou grappes) interviendront tandis que les tuyaux brumisateurs limiteront la poussière créée alentour par la chute des matériaux.

20110408_HLMCoi_9660_B-Rochet_Ol-Billiemaz.jpgPourquoi démolir ?

Certains locataires du bâtiment C avaient été relogés voici trois ans dans le bâtiment B (20 appartements) et d’autres étaient partis habiter ailleurs, profitant parfois des avantages des lois De Robien, Borloo, puis de l’amendement Scellier (1) pour trouver des prix moindres sur le marché. « Nous avons eu des vacances plus importantes que prévu dans le bâtiment C », détaille Olivier Billiemaz. « Nous avions alors réservé une cinquantaine de logements pour reloger tous les locataires, dont 18 logements libres dans le bâtiment B pour 17 locataires. D’autre part, le parc qui comportait (en 2004) 110 groupes d’immeubles pour 3 600 locataires était déjà dans un état de délabrement général avancé. Le plan de sauvegarde du patrimoine (PSP) avait chiffré la rénovation à 150 millions d’euros et nous n’en avons pas les moyens. En plus de nos fonds propres, il nous manquait 50 millions, avec un taux de vacances élevé. Après les diagnostics thermiques, phoniques et électriques, il a fallu étudier ce qui serait rénové ou démoli. Certains autres immeubles du parc angérien, faciles à isoler, ont d’ailleurs des escaliers trop petits et restent un problème pour respecter les règles imposées par le Grenelle de l’environnement quant à l’accès des personnes à mobilité réduite. Finalement, en tenant compte du taux de vacance 2008 de 70 logements sur 150 à Saint-Jean-d’Angély, de ce qui était attractif ou non, d’un état correct ou délabré, le PSP a décidé la démolition des immeubles C et B. Le bâtiment B sera donc à son tour démoli en 2012. Nous sommes revenus sur l’immeuble A (30 logements) pour le conserver. Et puis certains locataires habitent là depuis longtemps… ».

Depuis 2008, il a fallu consulter les bureaux de contrôle, faire des diagnostics, établir le cahier des charges de démolition, faire les appels d’offres. Le temps a passé : « Nous sommes soumis au code des marchés publics et il y a des délais incompressibles ».

Le prix du marché

Un autre argument concerne le prix de location, environ 2,30 € le mètre carré, qui passerait à trois euros après rénovation. « La différence entre un bâtiment basse consommation (BBC) et la rénovation s’amenuise. Ici il y a beaucoup de familles monoparentales ou des personnes seules sans APL : on atteint vite la limite du loyer possible avec du BBC ».

Olivier Billiemaz évoque aussi le désengagement de l’Etat en matière de logement social, rappelant que les fonds propres, comptés dans le bilan, vont faire l’objet de ponctions (2 % du loyer) pour aider ceux qui en ont le plus besoin (PACA, Nord-Pas-de-Calais, etc.).

« C’est de l’inconscience réelle des services de l’Etat, rajoute Bernard Rochet. On ne peut pas dire qu’on va faire du social et prélever sur les fonds mis de côté et prévus dans ce sens ». Et d’expliquer avec Olivier Billiemaz que les différentes ressources se réduisent à peau de chagrin. « Le PLS (prêt locatif social) où les gens touchent l’APL : nous aurons zéro en 2011 contre 760 000 euros en 2010. Le PLUS (prêt locatif à usage social), qui concerne 70 à 80 % des charentais-maritimes : un euro ! Le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration, qui remplace le PLATS, prêt locatif aidé très social (sic), pour les gens défavorisés) ne permettra pas non plus les ressources nécessaires, avec des zones plus aidées  en secteur B1 (La Rochelle/Ré) et B2 (Royan/Oléron) qu’en C. Un T3 nous revient à 126 000 € plus le foncier, soit 150 000 €. Pour un T3 de 210 000/220 000 € acheté en Scellier à Lagord ou à Puilboreau, la réduction d’impôt de 25 % en 2010 pendant neuf ans, soit 44 000 € (15 % pour un achat en 2011) ramène le prix au niveau des HLM. Même si du Scellier à huit €/m2 est hors du prix du marché à La Rochelle ».

Pour l’heure, les dirigeants d’Habitat 17 paraissent très remontés contre les difficultés qui sont nées depuis quelques années. « Nous avons 400 logements dans les cartons : il nous manque 20 000 euros par logement ! C’est la moitié du cadeau de 44 000 € évoqués à l’instant !»

20110408 HLMCoi 9474 René-Christiane

Chez René et Christiane

Il n’empêche, les locataires du bâtiment B sont mécontents : « Je suis depuis 40 ans en HLM, on m’a fait déménager voici trois ans. J’en ai eu pour 1 500 euros avec les branchements de compteurs. Pourquoi ils nous ont logés ici ? On ne nous a pas avertis franchement et on est très bien là, voyez par vous-même notre intérieur », témoignent René et Christiane, qui habitent un T3.

20110329 HLMCoi 9464 batC dégradations

Dégradations dans le bâtiment B : porte fracturée

Gabriel, un autre locataire explique : « Rendez-vous compte : l’appartement 47 au 3e étage a été refait à neuf en double vitrage, sol et peinture. Inoccupé depuis deux mois, il a été saccagé dans la nuit, ils ont pris tous les tuyaux en cuivre. Les gendarmes sont venus, mais personne n’a rien entendu ! ».

Une chose est sûre : après démolition, le terrain, qui appartient à Habitat 17, sera engazonné. En attendant mieux. Peut-être en jachère fleurie ?

Bernard MAINGOT.

 

(1) L'amendement Scellier prévoit des avantages fiscaux pendant neuf ans pour une location du bien à usage d'habitation principale. La réduction d’impôt, qui était de 25 % du prix du logement pendant neuf ans, pour les acquisitions de biens neufs en 2009 et 2010, passe à 15 % du prix de revient du logement à partir du 1er janvier 2011.

 20110408_HLMCoi_9676_permis_demolir.jpg

20110329_HLMCoi_9466_batC_degradations.jpgDégradations dans le bâtiment B : Tout le cuibre  été volé en une nuit

Documention diverse (Wikipedia)

L'instauration du dispositif Scellier BBC

La Loi Scellier introduit dans la loi de Finances rectificative pour 2009 permet de réduire de montant de ses impôts à hauteur de 25% du prix de l'acquisition pendant 9 ans. La base maximum du montant de l'investissement est de 300 000€, ce qui correspond à une réduction d'impôt maximum de 75 000 euros, soit 8333 euros par an.

La loi n° 2009-1674 de Finances rectificative pour 2009 du 30 décembre 2009 prévoit la mise en place du régime "Scellier BBC" pour inciter la construction de logements plus économes en énergie.

L'instauration de ce dispositif aurait pu se mettre en place dès le 1er janvier 2010. Ce régime spécifique s'appliquera finalement à partir de 2011 aux investissements effectués dans des logements qui bénéficient de la norme BBC (Bâtiment de basse consommation).

La décision de reporter l'entrée en vigueur du régime Bâtiment Basse Consommation a été prise en Commission Mixte Paritaire. L'article 39 de la loi n°2009-1674 du 30 décembre 2009 précise que "lorsque le contribuable acquiert ou fait construire un logement neuf dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur, le taux de la réduction d'impôt est majoré de dix points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012"(Article 199 septvicies du Code Général des Impôts).

L'avantage fiscal du régime BBC

Ainsi, à partir du 1er janvier 2011, le dispositif Scellier sera constitué de deux régimes qui seront en vigueur jusqu'au 31 décembre 2012.

Pour un investissement en Scellier BBC, la réduction d'impôt restera équivalente à 25% du prix de revient de l'investissement

Pour l'acquisition d'un logement en Scellier classique, la réduction d'impôt sera abaissée à 15% du coût du bien.

Pour illustrer la différence entre les deux régimes Scellier, prenons l'exemple d'un investissement dans un logement T2 d'une valeur de 150 000 euros :

  • Si le logement bénéficie de la norme BBC, l'investisseur aura droit à une réduction d'impôt de 25% sur 150 000 euros, soit un avantage fiscal de 37 400 euros étalé sur neuf ans. Annuellement, cela correspond à une diminution d'impôt de 4167 euros.
  • Si le logement ne bénéficie pas de la norme BBC, l'investisseur aura droit à une réduction d'impôt de 15% sur 150 000 euros, soit un avantage fiscal de 22 500 euros étalé sur neuf ans. Annuellement cela correspond à une diminution d'impôt de 2500 euros.  

La norme Bâtiment Basse Consommation[

Le label Bâtiment Basse Consommation répond aux objectifs de construction fixés par le Grenelle de l'Environnement.

Le niveau de consommation maximal d'un logement labellisé BBC est fixé à 50 kWh/m2 par an, avec des variations selon la zone climatique et l'altitude de la construction : le seuil maximum est plus élevé dans les régions qui demandent davantage d'énergie thermique par rapport à celles qui bénéficient d'un climat plus doux

Le calcul de ce niveau de consommation est appliqué au chauffage, au rafraîchissement, à la ventilation, à l'eau chaude sanitaire, aux auxiliaires de chauffage et d'éclairage.

Amendement Scellier 

L'amendement Scellier est un amendement introduit dans la loi de Finances rectificative  de 2008[2], ayant ajouté l'article 199 septvicies au Code général des impôts.

L'arrêté pris pour son application définit les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements comme correspondent aux zones A, B1 et B2 délimitées dans l'annexe à l'arrêté du 10 août 2006[4] relatif au classement des communes par zones. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont les mêmes[5].

L'objectif affiché de cet amendement est de remplacer à terme les lois Robien et loi Borloo et de soutenir l'investissement locatif privé, en crise depuis septembre 2008 et le début de la crise financière.

L'amendement Scellier permet une réduction d'impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € et d'un engagement de location de 9 ans.

Amendement Scellier : définition

L'amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors de dernier trimestre de l’année 2008.

L'objectif de l'amendement Scellier est de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui ont disparu depuis la fin de l'année 2009. À partir du 1er janvier 2009, grâce à l'amendement Scellier les investisseurs peuvent choisir entre la défiscalisation avec l'amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.

Les investissements concernés par la réduction d'impôt au titre de la loi Scellier sont :

  • d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement,
  • la construction d’un logement,
  • la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation,
  • la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs,
  • l’acquisition d’un logement inachevé en vue de leur achèvement,
  • la souscription, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.

Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier

Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier dépendent d'une location du bien pendant 9 ans pour un usage d'habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :

- Réduction d’impôt équivalente à 25 % du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. À partir du 1er janvier 2011, la réduction passera à 15 % du prix de revient du logement (source : loi de finance pour 2010). Il est possible de proroger l'engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d'impôt sera alors de 2 % par an. Il est donc possible d'obtenir au total 37 % de réduction d'impôt sur 15 ans.

- La réduction d’impôt Scellier de 25 % est étalée sur 9 ans, à raison d'un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 € une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans.

- Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

- Il n'y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation avec l'amendement Scellier sont les zones A, B1 et B2 (comme pour la loi Robien), c'est-à-dire Paris et la Côte d'Azurn(zone A) et les autres grandes villes. La zone C (le reste du territoire) est exclue du dispositif de l'amendement Scellier afin d’éviter la construction de programmes dans les villes où le marché locatif est déjà saturé - saturation qui a conduit aux critiques de la loi Robien, certains propriétaires n'ayant pu bénéficier des avantages fiscaux faute de trouver des locataires.

 

20110329 HLMCoi 9498 batA 30logements Le bâtiment A sera conservé (30 logements)

20110329 HLMCoi 9497 batB 20logementsLe bâtiment B (20 logements) sera démoli en 2012

20110329 HLMCoi 9496 batc 60logementsLe bâtiment C (60 logements) sera démoli en 2011

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